EL EFECTO DE LA CRISIS SOBRE LAS SOCIMIS DEPENDE DEL TIPO DE LOS ACTIVOS QUE GESTIONAN

Las socimis se han derrumbado en las últimas semanas en la bolsa española, al igual que ha ocurrido con los reit en otros mercados, a pesar de que, por lo general, estos vehículos brindan una mejor protección a la baja que las acciones regulares, pero en esta ocasión, al menos hasta ahora, no ha sido así.
Las socimis están experimentando una volatilidad extrema basada en problemas temporales que probablemente no tengan ningún impacto en su valor a largo plazo, pero el coronavirus ha provocado una crisis real que no debe subestimarse. Las socimis sufrirán en 2020 y declararán peores resultados. Las dos socimis que forman parte del Ibex, Merlin y Colonial, han comunicado al regulador bursátil el impacto que estiman tendrá la situación creada por el patógeno en sus respectivos negocios. Colonial, cuya cartera está compuesta por oficinas prime en Madrid, Barcelona y París, ha indicado que, si bien el impacto de esta crisis en la compañía y en la economía en general «continua siendo incierto y de difícil predicción», tanto la cartera de activos de la firma como su actual liquidez y solvencia le permiten «afrontar y gestionar de forma óptima» la situación. que, por el momento, ninguna de las empresa e instituciones que tiene como inquilinos de sus oficinas ha planteado «contingencia significativa alguna». En este sentido, la socimi dice que sólo espera «algún impacto en el segmento de pequeñas empresas del sector del comercio y el ocio, ámbito que, no obstante, supone «menos del 2% de su cartera de rentas de alquiler». Merlin, con una cartera más diversificada, 45% en oficinas, 21% en centros comerciales, 16% en logística, 15% en arrendamientos netos y 2% en otros activos, ha estimado que la situación de incertidumbre generada por el coronavirus tendrá un impacto en las rentas brutas totales previstas para 2020 inferior al 10%. La difícil situación actual con sus inquilinos en aquellos locales y negocios que no pueden abrir al público, y asumiendo que el cierre ordenado por la autoridad perdure hasta el 31 de julio, el impacto en las rentas brutas totales previstas para 2020 sería inferior al 10%», ha explicado la firma, que ha realizado una primera estimación del impacto cuantitativo del coronavirus en sus resultados. Lar España, la otra socimi del Mercado Continúo, cuya cartera está compuesta por centros comerciales, es la que más expuesta está a la duración de la situación actual, puesto que una parte importante de sus inquilinos han tendido que cerrar los negocios que tenían abiertos en sus centros comerciales, y dependerá de la situación de cada uno de ellos el que puedan o no hacer frente a las rentas de alquiler. La socimi no realiza comentario alguno en el comunicado que ha emitido. Por otra parte, las socimis que cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil, MAB, no han experimentado la caída en el precio de sus acciones, dado el escaso volumen de negociación que experimentan. Sin embargo, las expuestas a los centros comerciales y al High Street como General de Galerías Comerciales, Castellana Properties, Ores e Inbest experimentarán reducciones en sus resultados. Asimismo, aquellas cuyas carteras estén integradas por hoteles deberán capear la situación del cierre al que se han visto obligados sus operadores. Entre las socimis expuestas se encuentran Millenium Hotels Real Estate y Atom Hoteles. No obstante, al margen de la caída de las acciones que igual que han caído pueden recuperase, la necesidad de bienes inmuebles no desaparece. Es solo temporalmente interrumpido. En el futuro, seguiremos necesitando edificios de oficinas para trabajar, casas donde vivir, supermercados, centros comerciales para el entretenimiento, tiendas de calle, etc. En un mercado perfectamente racional, el valor de una socimi debe determinarse en función de su potencial de generación de flujo de efectivo futuro y sus potenciales ganancias de capital. El futuro significa algo más que tres meses. Por lo tanto, los peores resultados que se estiman para 2020 realmente deberían tener un impacto mínimo en la valoración, a menos que piense que esta crisis durará muchas décadas. Las socimis españolas no existían en la crisis de 2008-2009, pero si nos fijamos a lo ocurrido en el mercado de los reit estadounidenses, no fue entonces un mercado racional, el pánico cundió entre los inversores, acompañado por titulares de miedo. Las acciones de esto vehículos cayeron, y posteriormente experimentaremos una recuperación épica. El precio de las acciones de las socimis del Continúo son excepcionalmente bajos, incluso por debajo de aquellos con los que debutaron en el parqué, caso de Merlin y Lar, las rentabilidades por dividendo, respecto al precio actual de la acción, parecen estratosféricas, máxime si se coparan con los tipos de interés.  En un tiempo en que hay propiedades que deben cerrarse, los pagos de la deuda deben continuar y los convenios no desaparecen. Los bancos probablemente no actúen con dureza durante este periodo excepcional, y el gobierno ha puesto fondos para que los distintos operadores de retail y hoteles puedan superar el bache. Sinn embargo, las socimis de hoteles y retail tienen ahora mayor riesgo.

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